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上海市房地產市場九月份分析報告
2019-10-08

    一、二手住宅市場價格與風險監測
   (一)上海二手住宅市場監測價格
 

    20199月,聯城監測二手房市場價格上升樓盤數量擴大,本月有74%的樓盤價格出現小幅上升。大部分板塊處于略漲態勢,漲幅最大的板塊為臨港新城,環比上漲約1.7%。全市二手住宅監測均價為50100/平方米。自今年4月后,上海二手房市場監測價格走勢基本處于平穩略升態勢。“金九銀十”的來臨,加之開發商資金鏈的收緊將促使其調整推盤策略,“金九銀十”是否成色十足有待觀望。

    9月,低端公寓漲幅相對最小,高端公寓漲幅相對較大。在市場相對平靜的狀況下,低端公寓由于占比較大,且多數為房齡較老的小區,除具有地段優勢,其他方面如樓盤品質、基礎配套等已逐步被中高端公寓拉開差距,加之消費群體的消費觀逐步轉變,所以低端公寓的漲價空間漸被壓縮。

   (二)上海市二手住宅風險監控

 

    20199月,上海大部分區域價格出現回調,金山、松江區出現價格下跌的現象。總體而言,價格低于去年同期價格。其中價格波動比較大的區域為虹口區、寶山區、楊浦區等。

    二、上海市房地產市場供求動態

   (一)一手住宅市場

    新房市場“金九”成色略顯不足。在供應量顯著上升的同時,成交量相對較穩定,環比略漲約5%。本月新房市場成交結構上移,導致成交均價略有上漲,環比略漲9%左右,整體走勢仍處于平穩態勢。從供求比來看,20191-9月,新房市場累計供求比仍為1,供求關系相對較平衡。

 分區域來看,供應量最大的區域為寶山,成交量最大的則是浦東新區;而從供求比可以看出,浦東新區本月供求比僅為0.38,供給明顯小于成交。

   (二)二手住宅市場

    整體來看,自20193月開始,二手房成交量已連續7個月在20000套上下,與去年同期相比,增長顯著。從成交均價來看,本月成交均價環比略漲7.6%,整體較為穩定,預計10月份也將繼續保持穩定態勢。

 20199月上海二手房市場成交結構與上月相似,50-90平房型成交占比微縮,140平以上房型需求有所上升,90平剛需購房仍為主力但比例有所縮減。

       (三)新增商業市場

    9月,上海市商業市場的供應主要集中在外環區域,其中奉賢區一騎絕塵,供應全部來自于青村板塊的帝華廣場。從整體來看,商業市場的供求結構并不完全匹配。成交量依舊是浦東新區居首,值得注意的是,崇明區的百聯崇明綜合體商業本月大量成交,該項目于今年中旬由萬達接盤,與百聯聯手,憑借兩者深耕滬郊多年的優勢,預計將會盡早結束崇明區沒有大型商業購物中心的尷尬局面。成交均價方面,本月大部分區域都呈上漲態勢。

   (四)新增辦公市場

    9月,上海辦公供應量和成交量環比均有所上漲。黃浦區本月供應量和成交量均居于首位。位于黃浦濱江板塊的綠地外灘中心本月推出大量辦公。從區域布局來看,該項目(原董家渡項目)處于上海外灘金融集聚帶的重要位置,自建設以來一直備受關注。預計建成后,將和陸家嘴金融城共同承載上海國際金融中心建設“一城一帶”城市空間規劃的重點布局。黃浦區本月成交量主要集中在打浦橋板塊的綠地黃浦濱江辦公。從成交均價來看,本月大部分區域價格都出現下跌。

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